Приветствую !
друзья, подскажите, пожалуйста, простому человеку(не генпланеристу) зачем вообще строят многоэтажки ?
предположим достался мне от бабушки в наследство 1гектар землицы в Маскве 100х100метров.
а от дядюшки в наследство остались миллионы кои хочу проинвестировать в строительство.
максимальный коэффициент плотности застройки как я понимаю 1.2
итого на гектар надо втиснуть по максимуму - 12000квм.
можно построить одно здание - 20этажей по 600квм или 10этажей по 1200квм каждый этаж.
или построить 4 здания пятиэтажных - в каждом этаж 600квм. в таком варианте по-моему будут соблюдены все требования и по инсоляции и пожарбезопасности итд
так зачем выбирают строительство 10-20этажек ?! или что-то в цифрах попутал ?
рентабельность. дешевле же 1 фундамент возвести и дальше ваять типовые этажи. Подключение каждого дома - это тоже деньги не малые.
Все упирается в принцип "меньше вложить - больше получить"
Многоэтажки позволяют сЭкономить землю. Это основное, мне кажется.
Ибо каждый клочок на вес золота или дороже, а дворы еще благоустроить надо, чтобы купили потом квартиры в стоэтажке :)
(https://www.genplana.net/forum/proxy.php?request=http%3A%2F%2Ffototelegraf.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2013%2F02%2Fgonkong-5.jpg&hash=5d8c9bfbb0a43044419d2196443bc40f34fc5a28)
В Китае-Гонконге земля офигительно дорогая, поэтому иногда строят 50 этажку с одной квартирой на этаже (я утрирую, но примерно так)
Руслан,
пример Гонконга думаю не подходит. там сотка наверное от миллиона долларов, а в Маскве 200-300тыщ.
и коэффицент там я уверен совсем другой. от 5 точно.
когда коэфф=1.2 то расчеты ведь весьма простые. допустим купили гектар в Москве за 30млн. долларов.
втиснуть можно 12000квм. 1квм = 2500долларов. а уж какие здания на участок втиснуть -это решать инвестору.
если получается выжать 12000квм из пятиэтажек, то почему бы нет ?
вот меня и интересует почему не получается выжимать площадь пятиэтажками. во что может упираться ?
обустроить дворы на 1гектаре что для одного здания что для четырех - сопоставимо по затратам.
Deniska_Che,
про фундамент думал. и про крышу еще. действительно их придется в четыре раза больше.
но эти затраты копеешные на фоне цены земли. а купить хатку в пятиэтажке куда приятственнее чем в 20этажной свечке. да и на лифтах экономия !
а еще и фундамент и технологии для пятиэтажек дешевле. проще расчеты, конструкция, другой класс крановой техники итд.
к сожалению не знаю как согласовывается выделение коммуникаций. но думая основная проблема - выбить мощности. дык а они для 12000квм что для одного здания что для четырех будут одинаковыми.
развести коммуникации в пределах своего участка думаю не дорого.
есть правда другой момнет. сейчас озвучу.
Обьединение сообщений: 18 Сентябрь 2014, 10:53:12
тут на форуме упоминали СП один
из него следует, что коэфф=1.2 только для многоэтажек.
а многоэтажки - это от 10этажей.
так из-за этого дурацкого СП по формальным причинам строят от 10этажей ?!
окей, а 20этажей зачем строят ?
вот в Красногорске под боком Масквы зачем например засеивают поля такими монстрами ?!
http://glazovo7.ru/2014/03/22/krasnogorsk/или всё проще и коррупция не дремлет ?
строят их как многофункциональные выбивая коэфф=3 ?!
ну тогда конечно от 10этажей. по любому.
Обьединение сообщений: 18 сентября 2014, 11:46:25
или вот пример из жизни. мне как интересующемуся технологией КУБ подвернулся на глаза квартал где-то возле Питера.
ЖК "Силы Природы".
участок 30, 4 гектара, 350тыщ жилья. выходит коэфф. =1.151, то есть выжали почти максимум.
но давайте попробуем застроить квартал зданиями 20х100метров с расстоянием между зданий 30метров.
грубо получатся ячейки 35х115метров.
на 30гектарах помещаются 75таких ячеек.
75х20х100=150000квм. если ячейки одноэтажные. трехэтажные ячейки дадут 450000квм. то есть превышение.
иными словами квартал можно застроить двух-трехэтажными зданиями. но зачем-то пульнули 10-12этажки.
кто из генпланеристов мне объяснит почему ? или тут вопрос не к генпланеристам, а к экономистам ? то есть по расчетам вышло дешевле ставить лифты, но меньше возни с фундаментами и коммуникациями ?! или как ? :girl_smile:
(https://www.genplana.net/forum/proxy.php?request=http%3A%2F%2Fpetersburg-kvartira.ru%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fd7e4b5ba94cf08bd4cbc2d5a365aa263.jpg&hash=7acd389b947ff500f1f2827f40d55aeae5d007b0)
Цитата: Deniska_Che от 18 сентября 2014, 07:50:43"меньше вложить - больше получить"
Девиз русского бизнеся.
уупппссс, косячок.
ячейки по 50х130метров. ячеек 46. :blush2:
и застраивать таки четырехэтажками.
вообще-то эти коэффициенты и плотности не для пятачка участка, выгрызанного бизмесМЭНоом, а для квартала, поэтому, в случае замечаний, притягивается соседняя территория, и площадь размазывается по ней. Мне объясняют: 1 кв. м. ххх рублей, умножь хххх на 9 этажей, или на 16? Разницу ты будь покрывать? И, поэтому, какая нафиг прогулочная территория. Всё застроить, и повыше :).
ЗЫ. развели меня все-таки на сочинение на вольную тему. ладно, держись лара, теперь только по делу.
ЗЫ.2. Если чуть серьезней, то есть карта градостроительного зонирования города, т.е. этажностью руки связаны, а вот плотностью, увы, не всегда, поэтому впихивают невпихаемое, учитывая только инсоляцию и пожразрывы.
Лариса открываэ нам золотой ларчик. :curtsey:
но позвольте, в выше упоминаемом мною СП четко прописано "Для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице Г.1. "
бизнесюга покупает не территориальную зону, а участок. безусловно он свой участок может разделить на разные условные зоны. в одной зоне например сделает коэфф=0.1, а в другой хоть = 100. но зачем ?!
как Вы выразились "размазывать" можно лишь нарушая законы(предписания, СП) и видимо в силу коррупционной составлюящей. то есть к оной всегда и сводится когда воздвигают 20-этажки в нарушение СП ?!
или там механизм еще хитрее ? и продают например не участок, а долю в участке, который размером с территориальную зону ? вот хотя бы в Красногорске том чертовом. тогда какбэ нарушений и нет.
а еще я привел пример ЖК "Силы Природы". там коэфф. не дотягивает до 1.2. почему в этом конкретном ЖК не мало-этажки ?
Крайне редко, но однако встречающееся замечание от эксперта о "от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание - не более 100 м." может поставить в тупик размещение жилых домом внутри района.
Не более 100 метров, следовательно на 6-ти подъездный дом надо ставить 2 мусорки. А для 7-ми подъездного вообще не понятно где ставить 3-ю мусорку. Затем учитывая "расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых следует принимать не менее 20 м" и соблюдая 20 метров до окон от мусорки можно и не выжать те самые тысячи...
Цитата: Ivlar от 18 сентября 2014, 13:04:23
впихивают невпихаемое, учитывая только инсоляцию и пожразрывы.
- это если повезет. В основном встречаются проекты без соблюдения этих разрывов.
Обычно участки дробятся на более мелкие, чтоб их выгодно было продать.
Возвращаясь к вопросу почему не 4 пятиэтажки, а одна двадцатка - опять-таки коридоры сетей занимают приличное пространство; соответственно застройщик теряет в $$$.
Дон Квантифлюшкин. Я смотрю вы не с проста задали свой вопрос, на который ответ очевиден, - стоит лишь открыть нужную страничку норм. Добавлю от себя, что кадастровая стоимость земли с нового года увеличится в разы*, и ценник на м. кв-е поползет вверх, как в прочем и высотность зданий.[cut] (если мне память не изменяет в 3 раза)[/cut]
Сергей Алекс, да, возможно мусорки и площадки добавят дополнительных расчетов. но разница то меж 4 и 12
этажами принципиальная. причины для 12 этажей скорее другие. вот Бугор может знает.
Бугор, подскажите, пожалуйста, что я упускаю из виду.
на данный момент интерес у меня по большей части теоретически. не понятно как стоимость(уж тем более кадастровая) вообще связана с этажностью. купили допустим гектар за 30млн и по непонятной(непонятной мне) причине воздвигли там не сорок пятиэтажек, а например десять двадцатиэтажек. в итоге получили 12000квм.
следующий участок покупаем не за 30млн, а а три раза дороже - за 90млн. строим на нем не десять двадцатиэтажек, а например две стоэтажки. и опять получаем 12000квм.
Deniska_Che, под сетями имеете в виду и тротуар и дороги ? да, это из виду я упустил. дороже лифта, пожалуй, выйдет. но вообще на фоне стоимости земли это скорее экономия на спичках. а жить в малоэтажном районе куда приятственнее.
Обьединение сообщений: 18 Сентябрь 2014, 19:31:33
а вот нарыл пожалуй одну из причин. коррупция однако.
http://www.tospavshino.com/news/analiz_zemelnogo_uchastka_pod_razmeshhenie_mnogoehtazhnogo_zhilogo_doma_2/2012-03-31-59http://www.kr-uz.ru/ku0120.htmцитаты оттедава
Цитироватьчто превышает допустимую в соответствии с Генеральным планом городского поселения Красногорск (11 тыс.кв.м/га) в 3,7 раза.
Цитироватьчто в 4,4 раза больше разрешенной плотности жилищного строительства на данном участке.
ну правильно 17этажка раза в 4 больше четырехэтажки, которые там и должны(могут) строить при коэффициенте 1.2
4 или 12 этажей, странный вопрос :yes: . В универе кроме расчетов экономику в строительстве проходили? Там расклад был в процентном соотношении - фундамент, коробка, сети-дороги внутриплощадочные, внутрянка, отделка. Не помню точно с какого этажа (может с 9-го) - они становяться почти "бесплатными" и на них зарабатываются деньги. В пяти или 3-х этажке за стоимость в 1,5-2,0 раза дороже купить, чем в 12-ти этажном меньше будет желающих. В Петрозаводске 3-х этажки строят и дешевле, чем у всех, но на участках под ИЖС и в дешевых районах.
Общаясь с заказчиками (особенно крупными застройщиками), понимаешь, что кроме денег сейчас других двигателей строительства нет. Советские времена прошли :spiteful:
Цитата: genplana11 от 18 сентября 2014, 19:24:35Бугор, подскажите, пожалуйста, что я упускаю из виду.
Это я что то упускаю из виду). А вы кто? В смысле чем занимаетесь?
Цитата: Бугор от 19 сентября 2014, 12:59:25
Это я что то упускаю из виду). А вы кто? В смысле чем занимаетесь?
фрилансер. в теории просто гражданин который не понимает зачем города превращают в каменные джунгли. хочу разобраться.
на практике имею участочег с коэфф=0.4. после муторных мытарств (без взяток, легально!) можно там получить =1.5 и долбануть хоть двадцатиэтажки. только даже с коэфф=1.5 никак не пойму зачем строить выше 5 этажей.
вот если был бы коэфф=3, то тогда всё понятно...
Обьединение сообщений: 19 сентября 2014, 17:29:15
Цитата: karel от 19 сентября 2014, 07:41:51
4 или 12 этажей, странный вопрос :yes: . В универе кроме расчетов экономику в строительстве проходили? Там расклад был в процентном соотношении - фундамент, коробка, сети-дороги внутриплощадочные, внутрянка, отделка. Не помню точно с какого этажа (может с 9-го) - они становяться почти "бесплатными" и на них зарабатываются деньги. В пяти или 3-х этажке за стоимость в 1,5-2,0 раза дороже купить, чем в 12-ти этажном меньше будет желающих. В Петрозаводске 3-х этажки строят и дешевле, чем у всех, но на участках под ИЖС и в дешевых районах.
Общаясь с заказчиками (особенно крупными застройщиками), понимаешь, что кроме денег сейчас других двигателей строительства нет. Советские времена прошли :spiteful:
ах кабы всё было так просто.
как и Билл Гейтс я академиев не проходимши и университетиев не кончамши. :)
экономика строительства это лишь часть экономики всего проекта. себестоимость утепленной коробки порядка 400долларов 1квм. + отделка + коммуникации. а условная себестоимость земли под этот 1квм в Маскве аж 2500. я не знаю откуда Вы взяли разницу аж 1,5-2,0 раза. все мои прикидки разброс цен меж 5этажами и 12этажами дают +-5-10%. смотря что и как учитывать.
***
есть такое занимательное чтиво "Государственные сметные нормативы
укрупненный норматив цены строительства УНЦС-01-2010. Жилые здания"
http://dokipedia.ru/document/1724900там для 5этажной панельки 1квм = 25.78тыс.руб
16этажной - 26,70
22этажной 26,79тыс.руб
не комментируя абсолютные значения, сами соотношения очень похожи на правду.
***
есть и другой интересный момент. пятиэтажки можно возводить быстрее строя их все параллельно. учитывая дороговизну кредитов это может дать не плохую экономию.
Пару лет назад натыкался на тему
"Город для людей" Много факторов, которые влияют на строительство : высотность, этажность, границы, охранные зоны и СЗЗ, градостроительные регламенты, грунты ...куча всего. Каждый объект он индивидуален, даже если вы и увидите здания одинаковые , то в пространстве они сидят на своих координатах, и отметках, к каждому зданию подходят сети из определенных мест.
На вопрос почему не 4 здания 5-и этажных, а одно 20-и этажное... Отвечу вопросом, " а за чей счет будут сети прокладывать (перекладывать ), за чей счет фундамент будут делать, увозить грунт (из под фундамента)". В расчет не берем, что это четыре разных здания :) и что площадь застройки будет больше.
Цитата: genplana11 от 19 сентября 2014, 17:15:04есть такое занимательное чтиво "Государственные сметные нормативы
укрупненный норматив цены строительства УНЦС-01-2010. Жилые здания"
http://dokipedia.ru/document/1724900
там для 5этажной панельки 1квм = 25.78тыс.руб
16этажной - 26,70
22этажной 26,79тыс.руб
не комментируя абсолютные значения, сами соотношения очень похожи на правду.
Сборник, смешная штука. Нормы, законы с чего надо начинать считать? С начала! Именно там написано для чего они предназначены!
1. Укрупненные нормативы цены строительства (далее - УНЦС), приведенные в настоящем сборнике, предназначены для предварительной оценки стоимости жилых зданий, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета. Очень все удобно, нормативами закреплено, что высокие строить так же по стоимости, как и 3-х этажные (разница в 1 тыс. руб/м2).
С реальной большой стройкой сталкивались, с заказчиками? Никто, никогда из частников не считает по нормам, они оперируют конкретными цифрами, исходя из реальных условий.
Лично занимался первые 5 лет работы 3-мя объектами (несколько автоцентров Петрозаводск, СПб+жилой поселок) от проекта до ввода в эксплуатации (и далее), работая на частную фирму. ПТО считает по реальным городским ценам, а не сборникам. Скоро Сергей Алекс нам поведает все тайны :yes:
Кстати, но сборникам тоже можно по-разному посчитать - у нас после потопа от пожара бывшей квартиры независимая насчитала 70 тыс. ущерба за все, а на аукцион по ремонту городская служба заказчика за полквартиры - 260 тыс. :haha: Сметчики - волшебники :scenic:
Строительные сметы- бездонное дно.
Начальник дал посчитать объемы работ сметчику. Сметчик выдала 1,5 млн. руб. Начальник говорит, что надо меньше. Через час на столе лежала смета на 450 тыс. руб. А проектные объемы никто не менял.
Цитата: Сергей Алекс от 22 сентября 2014, 13:21:55А проектные объемы никто не менял.
Сметная алхимия - коэффициентоприменения
Для информации:
О строительных мифах экономики градостроительства
http://bit.ly/1EUsQDI(https://www.genplana.net/forum/proxy.php?request=http%3A%2F%2Frisovach.ru%2Fupload%2F2013%2F04%2Fgenerator%2Frazrushiteli-mifov_15966052_orig_.jpeg&hash=f7b1663356e27fa898d1f297071f2e472f6ddf1d)
(https://www.genplana.net/forum/proxy.php?request=http%3A%2F%2Festp-blog.ru%2Fupload%2Fmain%2Fb70%2Fb7034bb7950c17d433753addf51c7f1d.png&hash=add1a70c840a8025ef57ce70e8b265db22bd057b)
Посмотрел статью, какая откровенная "лапша".
Главное - фундамент, его стоимость немалая (хотя каждый случай уникален)+сейчас стоимость самой земли (при уплотнительной застройке особенно).
Они кровлю и лифты считают ))
P.S. Кстати, почему кур выращивают, лучше уток - у них клюв вырастает пожирнее.