Подскажите пожалуйста кто нибудь расчитывал максимальный процент застройки зем. уч. в местных нормативах градостроительного проектирования или в правилах землепользования и застройке. Как это делается по какой формуле.
воспользуйтесь поиском по форуму, уже обсуждалось..
Спасибо большое за ответ, просмотрел в поисковике не нашел. Может я как то не так вопрос задал изначально. Вопрос у меня такой максимальный процент застройки (или максимальный коэффициент застройки) (далее МКЗ) земельного участка - это определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (ст. 38 Град. кодекса). То есть, чтобы определить в правилах землепользования и застройки (далее ПЗЗ) или в местных нормативах град. проектир. (далее МНГП) МКЗ необходимо знать: 1. размер земельного участка; 2. из какого материала будет строится объект, чтобы выдержать проивопожарные разрывы от 6-15 метров. В ПЗЗ стали уже отходить от МКЗ земельного участка и писать максимальные отступы от границ земельного участка 3 метра это по минимуму по пожарным разрывам, то есть регламентируют застройку противопожарными разрывами 6-15 метров и все. Как можно на стадии разработки ПЗЗ или МНГП прописывать МКЗ земельного участка когда не знаешь не размера зем. уч. не матреиала строительства. В соответствии с земельным кодексом статья 33 предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Исходя из этого размеры земельных уч., которые не урегулированны данной статьей либо устанавливаются расчету рабочего проектирования либо просто по желанию органов местного самоуправления (что не допустимо, так как не коректно установленный регламент ограничевает инвестиционную привлекательность территории и приведет либо к внесеню изменений либо к отмене ПЗЗ по суду). Я вернусь к вопросу стоит ли на стадии разработки ПЗЗ или МНГП устанвливать МКЗ зем. уч, а если стоит то на основании каких нормативов и каких формул, что бы они могли обосновать это решение в суде.
Эх, озадачил, Саня :blink: Сразу не вчитался в вопрос, сразу не догнал рассуждения. Кто-нибудь вообще встречался с показателем МКЗ?
В местных нормативах прописывают проценты (условный МКЗ) - 70-80 % от участка индив. жил. строительства (ИЖС), например, для промки, по моему, важен минимальный процент застройки?
Если процент площади застройки в норм.док на участок не указан, то его можно посчитать самому от обратного.
свой пример: мне необходимо обеспечить озеленение участка 15%, вычитаю их из площади участка, потом считаю сколько нужно площади на погрузочно-разгрузочные площадки и стоянки для легкового и грузового транспорта, вычитаю из оставшейся площади, после нужно посчитать площадь на проезды (приблизительно) вычитаю из остатка и уже вырисовывается общая картина.. Так же обращаю внимание на мин.площадь застройки для Промки (в СП есть табличка) меньше которой, площадь застройки быть не может (эксперты и РайАрх смотрят если объект инвистиционный, если частный - это дело заказчика).
Какая площадь указана по градплану, для нее и считаем все показатели!
Согласен с Саней.
Нарезать участки можно по разному.
Но смысл думаю выделить "коридор" который преднахначен для данной территории в соответствии с развитием.
И погрешность определении плотности застройки 20-30% на ранних стадиях, ох как чувствительна для инвесторов и ой как пофиг "государству".
А уже на нарезанных участках районный архитектор регилирует.
Просто норматив находиться на границе теории с практикой поэтому так мутно все.
Спасибо большое за ответ. По поводу ответ Руслана, я встречался с МКЗ в ПЗЗ расчитывался так брался минимальный отступ от земельного участка 3 метра (минимальный по пожарному разрыву 6 от каждого зем. уч. по 3 метра в сумме 6) и подсчитывался в зависимости от размера зем. уч МКЗ, но это моразм, потому что в соответствии с 38 ст. земельного кодекса органами местного самоуправления устанавливается максимальный и минимальный размер земельного участка для индивидуальной застройки (далее ИЖС) и личного подсобного хозяйства (далее ЛПХ), и минимальный отступ от земельного участка 3 метра имеют разное процент для определения МКЗ например для 4 соток это один МКЗ, а для 25 соток это другой МКЗ, а как мы знаем МКЗ устаналивается для территориальной зоны куда могут входить и максимальные размеры земельных участков и минимальные. После осмысления маразма данного расчета мы отошли от этого и стали регламентировать пожарными разрывами. Еще по моему мнению больший маразм когда прописываю некоторые размеры зем уч. под многоквартирку и общественно деловую, потом начинают вносить изменение по предложению заинтересованных лиц, так как эти цифры не чем не могут обосновать. Это мы говорили про ИЖС и ЛПХ где регламинитируется размеры зем. уч., а что делать с многоквартирной жилой застройкой и общественно деловой где кроме как по рабочему проектированию не определить размеры земельных участков (про производство я вопрос не поднимаю). Я сейчас просто столкиваюсь с тем, что в МНГП и ПЗЗ которые я находил в интернете прописали футуристические не понятные для меня примерные МКЗ (мое субъективное мнения, так как я не могу найти логического и законодательного подтверждения на данные МКЗ, единственное мое предположение это наобум написанные цифры). По поводу примерных МКЗ в МНГП то в соответствии с Град кодексом то ген план и правила должны разрабатываться на остнове МНГП и они качуют в полном соответсвии в ПЗЗ, а ПЗЗ обязательно к применению и если нет точных расчетных МКЗ их вообще лучше не писать. По поводу ответа DJakob я с вами согласен, можно расчитать от противного, но это уже либо по существующему положению, либо если есть рабочий проект и самое главное есть размер замельного участка от которого можно отнимать озеленение порковку и т.д.. То есть у вас уже есть град план., а на стадии разработки ПЗЗ и МНГП этого нечего нет и разработчики умудряются прописывать МКЗ для зем. уч без каких либо данных мне интересно на основании чего. Все необоснованные цифры несут регламинитирование при строительстве и лишнии административные барьеры, что приводит к уменьшении инвестиционного климата и это противоречит одной из цели разработки ПЗЗ ст.30 Град создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.инвестиций путем выбора
:blink: хороший вопрос, тоже интересно на основании каких документов они берут этот % или МКЗ (на стадии разработки)
Всем спасибо большое за сотрудничество в общении. Я выложил все свои обоснования и если честно то не каких нормативных и методических указаний нет при расчете МКЗ на стадии разработки ПЗЗ и МНГП единственным регламентом при разработке данных документов это противопожарные разрывы и СНиповские нормы размещения инженерных сетей сооружений деревье и тд, объем этих нормативных документов не позволяет расчитывать МКЗ земельного участка
Обьединение сообщений: 10 января 2013, 11:53:41
Если у вас будет какая либо информация по данному вопросу, пишите с будем думать. Вместе мы сила. ))))
Давайте тогда пойдем с другой стороны обсудим - развернуто процесс развития территории.
Есть территория которой изначально владеет государство.
Приходит крупный инвестор выкупает?(или берет в аренду) участки 20-40 ГА (микрорайон).
На данную территрорию есть предположение по размещению обьектов(жилье, промка, общ.деловая)
Показатели как понимаю только в площадях территории.
Далее инвестор совместно с государством(в зависмости от ситуации иногда и только заказчик или администрация)
разрабатывает ППТ с укрупненными показателями ?
п.с. надеюсь я правильно понял суть вопроса :/
Обьединение сообщений: 10 Январь 2013, 14:03:01
Я совсем в другую сторону ушел.
приложение Г
Г.2 В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт).
Т.е. получается если местная администрация не может ни чего сказать беруться ПЗЗ. (Поэтому сейчас много госзаказов на разработу ПЗЗ для небольших районов)
Ну а МКЗ бурется на основании многолетнего опыта и данных институтов по статистике.
Хотя как МКЗ могут учесть современенные технологии. Ведь на уровне МКЗ не известен уровень механизации и автоматизации(для промки)
По поводу развитии территории и подготовки документации по планировки территории (далее ДПТ) ты все правильно написал, только в соответствии с Град кодексом ст. 41 она разрабатывается в целях обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, а так же на основании той же статьи подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. Исходя из всего это как раз на стадии разработки ДПТ и формируется земельные участки, либо когда подготавливаешь ДПТ застроиной территории или родлежащей застройке, то есть ты уже знаешь что есть или что планируется и размеры земельных участков. Мы ранее говорили про ПЗЗ и МНГП это совсем другая другая стадия разработки градостроительной документации и мы не можем на стадии разработки ПЗЗ или МНГП определить какие размеры земельных участков там будут и какой инвестор будет.
По поводу приложения Г. СНИПа Градостроительства, там как всегда мутно написанно могут быть установленны, а может и не быть, нет имперотавного наклонения по данному вопросу и не раскрывается как это делается. По поводу установления МКЗ на основании опыта институтов то это субъективный подход, который не имеет не какого законодательного обоснования и создающее не нужные административные барьеры при разрешении на строительсвтво и как вы правильно заметили не какой опыт не может учесть развитие новых технологий, которые просто не смогут реализоваться на территории которая имеет такую документацию.
Страсть,в какое болото оступились участники этой дискуссии...
Я в свое время так и оставила этот вопрос в подвешенном состоянии, поскольку в тупик приводят разновекторные интересы государственных,инвестирующих и проектирующих лиц)
В моем случае нужно было в ГПЗУ указать площадь застройки участка,в то время как в ПЗиЗ в предельных нормативах указывались площадь застройки квартала и района. И,возможно,я бы разложила пропорционально эти площади,если бы заведомо не знала,что рассматриваемый мной участок - продукт деятельности инвесторов,сформированный по разумению,далекому от законодательства и проектирования...