Эффективность строительства многоэтажек

[genplana11]

Приветствую !

друзья, подскажите, пожалуйста, простому человеку(не генпланеристу) зачем вообще строят многоэтажки ?
предположим достался мне от бабушки в наследство 1гектар землицы в Маскве 100х100метров.
а от дядюшки в наследство остались миллионы кои хочу проинвестировать в строительство.

максимальный коэффициент плотности застройки как я понимаю 1.2
итого на гектар надо втиснуть по максимуму - 12000квм.

можно построить одно здание - 20этажей по 600квм или 10этажей по 1200квм каждый этаж.
или построить 4 здания пятиэтажных - в каждом этаж 600квм. в таком варианте по-моему будут соблюдены все требования и по инсоляции и пожарбезопасности итд


так зачем выбирают строительство 10-20этажек ?! или что-то в цифрах попутал ?

[Denis_Che]

рентабельность. дешевле же 1 фундамент возвести и дальше ваять типовые этажи. Подключение каждого дома - это тоже деньги не малые.
Все упирается в принцип "меньше вложить - больше получить"

[МосМодер]

Многоэтажки позволяют сЭкономить землю. Это основное, мне кажется.
Ибо каждый клочок на вес золота или дороже, а дворы еще благоустроить надо, чтобы купили потом квартиры в стоэтажке :)



В Китае-Гонконге земля офигительно дорогая, поэтому иногда строят 50 этажку с одной квартирой на этаже (я утрирую, но примерно так)

[genplana11]

Руслан,
пример Гонконга думаю не подходит. там сотка наверное от миллиона долларов, а в Маскве 200-300тыщ.
и коэффицент там я уверен совсем другой. от 5 точно.

когда коэфф=1.2 то расчеты ведь весьма простые. допустим купили гектар в Москве за 30млн. долларов.
втиснуть можно 12000квм. 1квм = 2500долларов. а уж какие здания на участок втиснуть -это решать инвестору.
если получается выжать 12000квм из пятиэтажек, то почему бы нет ?

вот меня и интересует почему не получается выжимать площадь пятиэтажками. во что может упираться ?

обустроить дворы на 1гектаре что для одного здания что для четырех - сопоставимо по затратам.

Deniska_Che,
про фундамент думал. и про крышу еще. действительно их придется в четыре раза больше.
но эти затраты копеешные на фоне цены земли. а купить хатку в пятиэтажке куда приятственнее чем в 20этажной свечке. да и на лифтах экономия !
а еще и фундамент и технологии для пятиэтажек дешевле. проще расчеты, конструкция, другой класс крановой техники итд.


к сожалению не знаю как согласовывается выделение коммуникаций. но думая основная проблема - выбить мощности. дык а они для 12000квм что для одного здания что для четырех будут одинаковыми.
развести коммуникации в пределах своего участка думаю не дорого.


есть правда другой момнет. сейчас озвучу.
Обьединение сообщений: [time]18 Сентябрь 2014, 10:53:12[/time]
тут на форуме упоминали СП один


из него следует, что коэфф=1.2 только для многоэтажек.
а многоэтажки - это от 10этажей.

так из-за этого дурацкого СП по формальным причинам строят от 10этажей ?!
окей, а 20этажей зачем строят ?

вот в Красногорске под боком Масквы зачем например засеивают поля такими монстрами ?!
Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.

или всё проще и коррупция не дремлет ?
строят их как многофункциональные выбивая коэфф=3 ?!
ну тогда конечно от 10этажей. по любому.


Обьединение сообщений: 18 Сентябрь 2014, 14:46:25
или вот пример из жизни. мне как интересующемуся технологией КУБ подвернулся на глаза квартал где-то возле Питера.
ЖК "Силы Природы".
участок 30, 4 гектара, 350тыщ жилья. выходит коэфф. =1.151, то есть выжали почти максимум.

но давайте попробуем застроить квартал зданиями 20х100метров с расстоянием между зданий 30метров.
грубо получатся ячейки 35х115метров.

на 30гектарах помещаются 75таких ячеек.
75х20х100=150000квм. если ячейки одноэтажные. трехэтажные ячейки дадут 450000квм. то есть превышение.

иными словами квартал можно застроить двух-трехэтажными зданиями. но зачем-то пульнули 10-12этажки.

кто из генпланеристов мне объяснит почему ? или тут вопрос не к генпланеристам, а к экономистам ? то есть по расчетам вышло дешевле ставить лифты, но меньше возни с фундаментами и коммуникациями ?! или как ?  :girl_smile:

[scighero]

"меньше вложить - больше получить"

Девиз русского бизнеся. 

[genplana11]

уупппссс, косячок.
ячейки по 50х130метров. ячеек 46.  :blush2:
и застраивать таки четырехэтажками.

[Ivlar]

вообще-то эти коэффициенты и плотности не для пятачка участка, выгрызанного бизмесМЭНоом, а для квартала, поэтому, в случае замечаний, притягивается соседняя территория, и площадь размазывается по ней. Мне объясняют: 1 кв. м. ххх рублей, умножь хххх на 9 этажей, или на 16? Разницу ты будь покрывать?  И,  поэтому,  какая нафиг прогулочная территория. Всё застроить, и повыше :).
ЗЫ. развели меня все-таки на сочинение на вольную тему. ладно, держись лара, теперь только по делу.
ЗЫ.2. Если чуть серьезней, то есть карта градостроительного зонирования города, т.е. этажностью руки связаны, а вот плотностью, увы, не всегда, поэтому впихивают невпихаемое, учитывая только инсоляцию и пожразрывы.

[genplana11]

Лариса открываэ нам золотой ларчик.  :curtsey:
но позвольте, в выше упоминаемом мною СП четко прописано "Для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице Г.1. "
бизнесюга покупает не территориальную зону, а участок. безусловно он свой участок может разделить на разные условные зоны. в одной зоне например сделает коэфф=0.1, а в другой хоть = 100. но зачем ?!
как Вы выразились "размазывать" можно лишь нарушая законы(предписания, СП) и видимо в силу коррупционной составлюящей. то есть к оной всегда и сводится когда воздвигают 20-этажки в нарушение СП ?!
или там механизм еще хитрее ? и продают например не участок, а долю в участке, который размером с территориальную зону ? вот хотя бы в Красногорске том чертовом. тогда какбэ нарушений и нет.
а еще я привел пример ЖК "Силы Природы". там  коэфф. не дотягивает до 1.2. почему в этом конкретном ЖК не мало-этажки ?

[Сергей Алекс]

Крайне редко, но однако встречающееся замечание от эксперта о "от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание - не более 100 м." может поставить в тупик размещение жилых домом внутри района.
Не более 100 метров, следовательно на 6-ти подъездный дом надо ставить 2 мусорки. А для 7-ми подъездного вообще не понятно где ставить 3-ю мусорку. Затем учитывая "расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых следует принимать не менее 20 м" и соблюдая 20 метров до окон от мусорки можно и не выжать те самые тысячи...

[Denis_Che]

впихивают невпихаемое, учитывая только инсоляцию и пожразрывы.

- это если повезет. В основном встречаются проекты без соблюдения этих  разрывов.
Обычно участки дробятся на более мелкие, чтоб их выгодно было продать.
Возвращаясь к вопросу почему не 4 пятиэтажки, а одна двадцатка - опять-таки коридоры сетей занимают приличное пространство;  соответственно застройщик теряет в  $$$.

[Бугор]

Дон Квантифлюшкин. Я смотрю вы не с проста задали свой вопрос, на который ответ очевиден, - стоит лишь открыть нужную страничку норм. Добавлю от себя, что кадастровая стоимость земли с нового года увеличится в разы*, и ценник на м. кв-е поползет вверх, как в прочем и высотность зданий.[cut] (если мне память не изменяет в 3 раза)[/cut]

[genplana11]

Сергей Алекс, да, возможно мусорки и площадки добавят дополнительных расчетов. но разница то меж 4 и 12
этажами принципиальная. причины для 12 этажей скорее другие. вот Бугор может знает.




Бугор, подскажите, пожалуйста, что я упускаю из виду.
на данный момент интерес у меня по большей части теоретически. не понятно как стоимость(уж тем более кадастровая) вообще связана с этажностью. купили допустим гектар за 30млн и по непонятной(непонятной мне) причине воздвигли там не сорок пятиэтажек, а например десять двадцатиэтажек. в итоге получили 12000квм.
следующий участок покупаем не за 30млн, а а три раза дороже - за 90млн. строим на нем не десять двадцатиэтажек, а например две стоэтажки. и опять получаем 12000квм.




Deniska_Che, под сетями имеете в виду и тротуар и дороги ? да, это из виду я упустил. дороже лифта, пожалуй, выйдет. но вообще на фоне стоимости земли это скорее экономия на спичках. а жить в малоэтажном районе куда приятственнее.




Обьединение сообщений: [time]18 Сентябрь 2014, 19:31:33[/time]

а вот нарыл пожалуй одну из причин. коррупция однако.
Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.
Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.


цитаты оттедава

что превышает допустимую в соответствии с Генеральным планом городского поселения Красногорск (11 тыс.кв.м/га) в 3,7 раза.

что в 4,4 раза больше разрешенной плотности жилищного строительства на данном участке.

ну правильно 17этажка раза в 4 больше четырехэтажки, которые там и должны(могут) строить при коэффициенте 1.2

[karel]

 4 или 12 этажей, странный вопрос  :yes: . В универе кроме расчетов экономику в строительстве проходили? Там расклад был в процентном соотношении - фундамент, коробка, сети-дороги внутриплощадочные, внутрянка, отделка. Не помню точно с какого этажа (может с 9-го) - они становяться почти "бесплатными" и на них зарабатываются деньги. В пяти или 3-х этажке за стоимость в 1,5-2,0 раза дороже купить, чем в 12-ти этажном меньше будет желающих. В Петрозаводске 3-х этажки строят и дешевле, чем у всех, но на участках под ИЖС и в дешевых районах.
Общаясь с заказчиками (особенно крупными застройщиками), понимаешь, что кроме денег сейчас других двигателей строительства нет. Советские времена прошли  :spiteful:

[Бугор]

Бугор, подскажите, пожалуйста, что я упускаю из виду.

Это я что то упускаю из виду). А вы кто? В смысле чем занимаетесь?

[genplana11]

Это я что то упускаю из виду). А вы кто? В смысле чем занимаетесь?

фрилансер. в теории просто гражданин который не понимает зачем города превращают в каменные джунгли. хочу разобраться.
на практике имею участочег с коэфф=0.4. после муторных мытарств  (без взяток, легально!) можно там получить =1.5 и долбануть хоть двадцатиэтажки. только даже с коэфф=1.5 никак не пойму зачем строить выше 5 этажей.
вот если был бы коэфф=3, то тогда всё понятно...


Обьединение сообщений: 19 Сентябрь 2014, 20:29:15

4 или 12 этажей, странный вопрос  :yes: . В универе кроме расчетов экономику в строительстве проходили? Там расклад был в процентном соотношении - фундамент, коробка, сети-дороги внутриплощадочные, внутрянка, отделка. Не помню точно с какого этажа (может с 9-го) - они становяться почти "бесплатными" и на них зарабатываются деньги. В пяти или 3-х этажке за стоимость в 1,5-2,0 раза дороже купить, чем в 12-ти этажном меньше будет желающих. В Петрозаводске 3-х этажки строят и дешевле, чем у всех, но на участках под ИЖС и в дешевых районах.
Общаясь с заказчиками (особенно крупными застройщиками), понимаешь, что кроме денег сейчас других двигателей строительства нет. Советские времена прошли  :spiteful:

ах кабы всё было так просто.

как и Билл Гейтс я академиев не проходимши и университетиев не кончамши. :)
экономика строительства это лишь часть экономики всего проекта. себестоимость утепленной коробки порядка 400долларов 1квм. + отделка + коммуникации. а условная себестоимость земли под этот 1квм в Маскве аж 2500. я не знаю  откуда Вы взяли разницу аж 1,5-2,0 раза. все мои прикидки разброс цен меж 5этажами и 12этажами дают +-5-10%. смотря что и как учитывать.

***
есть такое занимательное чтиво "Государственные сметные нормативы
укрупненный норматив цены строительства УНЦС-01-2010. Жилые здания"

Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.

там для 5этажной панельки 1квм = 25.78тыс.руб
16этажной - 26,70
22этажной 26,79тыс.руб
не комментируя абсолютные значения, сами соотношения очень похожи на правду.

***

есть и другой интересный момент. пятиэтажки можно возводить быстрее строя их все параллельно. учитывая дороговизну кредитов это может дать не плохую экономию.

[Kozlov Mikhail]

Пару лет назад натыкался на тему Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.
Много факторов, которые влияют на строительство : высотность, этажность,  границы, охранные зоны и СЗЗ, градостроительные регламенты, грунты ...куча всего. Каждый объект он индивидуален, даже если вы и увидите здания одинаковые , то в пространстве они сидят на своих координатах, и отметках, к каждому зданию подходят сети из определенных мест.

На вопрос почему не 4 здания 5-и этажных, а одно 20-и этажное... Отвечу вопросом, " а за чей счет будут сети прокладывать (перекладывать ), за чей счет фундамент будут делать, увозить грунт (из под фундамента)". В расчет не берем, что это четыре разных здания :) и что площадь застройки будет больше.

[karel]

есть такое занимательное чтиво "Государственные сметные нормативы
укрупненный норматив цены строительства УНЦС-01-2010. Жилые здания"


Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.


там для 5этажной панельки 1квм = 25.78тыс.руб
16этажной - 26,70
22этажной 26,79тыс.руб
не комментируя абсолютные значения, сами соотношения очень похожи на правду.

Сборник, смешная штука. Нормы, законы с чего надо начинать считать? С начала! Именно там написано для чего они предназначены!
1. Укрупненные нормативы цены строительства (далее - УНЦС), приведенные в настоящем сборнике, предназначены для предварительной оценки стоимости жилых зданий, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета.
Очень все удобно, нормативами закреплено, что высокие строить так же по стоимости, как и 3-х этажные (разница в 1 тыс. руб/м2).
С реальной большой стройкой сталкивались, с заказчиками? Никто, никогда из частников не считает по нормам, они оперируют конкретными цифрами, исходя из реальных условий.
Лично занимался первые 5 лет работы 3-мя объектами (несколько автоцентров Петрозаводск, СПб+жилой поселок) от проекта до ввода в эксплуатации (и далее), работая на частную фирму. ПТО считает по реальным городским ценам, а не сборникам. Скоро Сергей Алекс нам поведает все тайны  :yes:
Кстати, но сборникам тоже можно по-разному посчитать - у нас после потопа от пожара бывшей квартиры независимая насчитала 70 тыс. ущерба за все, а на аукцион по ремонту  городская служба заказчика за полквартиры - 260 тыс.  :haha:  Сметчики - волшебники  :scenic:

[Сергей Алекс]

Строительные сметы- бездонное дно.
Начальник дал посчитать объемы работ сметчику. Сметчик выдала 1,5 млн. руб. Начальник говорит, что надо меньше. Через час на столе лежала смета на 450 тыс. руб. А проектные объемы никто не менял.

[Евгений]

А проектные объемы никто не менял.

Сметная алхимия - коэффициентоприменения

[МосМодер]

Для информации:
О строительных мифах экономики градостроительства Только зарегистрированные пользователи могут видеть ссылки.

[karel]

Посмотрел статью, какая откровенная "лапша".
Главное - фундамент, его стоимость немалая (хотя каждый случай уникален)+сейчас стоимость самой земли (при уплотнительной застройке особенно).
Они кровлю и лифты считают ))
P.S. Кстати, почему кур выращивают, лучше уток - у них клюв вырастает пожирнее.