Пишу от Лица супруги:
Срочно нужна помощь!
Такая ситуация, в Самарской области мы купили участок в новом коттеджном поселке, он оформлен в нашу собственность, есть кадастровый номер, вроде как межевание было.
Есть топосъемка, проект дорог, участков и территорий общего пользования, есть ТУ на электричество (электричество уже провели) и водопровод, в этом году будет ТУ на газ, но(!)
Как вчера оказалось, нет генплана!!!
Я звонила в администрацию района – архитектурный отдел – для ипотечного кредита мне нужно разрешение на строительство, они сказали, что не могут сделать градостроительный план участка (ГПЗУ), так как у них нет генплана нашего коттеджного поселка – компания, которая продавала, его не сделала!
Говорила с директором управляющей компании (у нас уже организована управл. кампания), он сказал «да, мы не сделали генплан это дорого, а дома сдавать в эксплуатацию будете через суд» Вот такая новость!
Коттеджный поселок строится на бывших землях с/х назначения, сейчас переведенных в статус земли для ИЖС. И планируется присоединение этого поселка к близлежайшему (через озеро) существующему поселку (так сказала компания).
У меня много вопросов.
1. Имела ли право компания продавать нам участки без генплана?
2. Архитектурный отдел действительно не может нам сделать ГПЗУ без общего генплана?
3. Озвученная цифра 5 млн – действительно имеет место быть? А у нас же уже есть почти все документы...
4. По градостроительному кодексу вроде как сама местная администрация должна ген план делать, почему мы должны за него платить?
5. Как наши земли перевели в статус ИЖС без генплана? Чья это ошибка если ошибка?
6. Посоветуйте, что сейчас делать нам, собственникам земли...
Если земли раньше были с/х назначения, то получается без проекта планировки территории(ППТ) не обошлось.
По которому и размежевали земли на общего пользования и участки и прочее.
Поэтому ППТ есть и он должен быть согласован, без него небыло бы ТУ на подключение (иначе куда подключаться? как прокладывать дороги)
Градплан участка - к каждой администрации делают по своему. Одним принести надо самому сделанный по форме, другие за деньги сами сделают (юридически конечно они должны сами выполнять)
Градплан и выдают чтобы разработать генплан. Град план разрабатывается на основе ППТ.
1) Имела, учитывая размежевание территории. Генплан ни причем. Если поселок не большой то даже экспертизу проходить не надо.
2) Я считаю что нет. Спросите есть ли у них ППТ ? выполненный компанией.
3) ППТ на большой поселок может столько стоить. Надо разбираться на месте. Вам ни кто кроме местных компаний не поможет(т.к. они знаю администрацию и прочее) Сходите в парочку компаний для консультаций.
4) Да должна, но т.к. (вечно) денег нет а нужно это вам - платите вы. Там чисто политическая игра.
5) Всех тонкостей не знаю. Скорее всего это попытка заработать. Земля переводиться под ИЖС до выполнения ППТ(так скажем одновременно идут эти процессы). Далее согласуется ППТ. И выполняется размежевание. На этой стадии вам и продали землю.
6) Сходить проконсультироваться у других компаний, а также попытаться найти связи в соседних администрациях для прояснения вопроса. Право на землю вы получили ? Уже хорошо. Попробуйте договориться с архитектурным отделом.
Вообще вопрос странный самое страшное ТУ на подключение есть. А дороги проложены ?
п.с. такие вопросы быстро не решаются готовьтесь к долгой обороне.
Звонили в департамент градостроительства Самарской области. Еще интереснее.
Оказывается наши земли официально приказом отнесены к поселку, то есть генплан должны делать органы местного самоуправления, а нам он не нужен.
Тогда непонятно почему администрация говорила что нам миллионы еще предстоит потратить...
проект межевания в администрации, но ППТ не передавали, так как нет ТУ на газ, вот тоже не понятно.
Мы же не утвердим ППТ без ТУ на газ?
Честно говоря, мы и без всех этих документов как частный застройщик могли бы получить разрешение на строительство (так сказали в департаменте), но нам нужны все ТУ...
Ждать ТУ на газ, или еще что-то можно сделать?
p.s. дороги делают в этом году - их план есть, но скорее всего не в администрации
1) найти человека который понимает в этих делах (местного обязательно)
2) давить на всех и на всех прикинувшись невменяемыми, чтобы понять что к чему.
хм....случай конечно интересный... в любом случае тут надо идти путем сбора "бумажек":
1)Нужен письменный официальный отказ администрации района о не предоставлении градостроительного плана земельного участка, там они точно должны обосновать почему они его не выдают.
2)от департамента Самарской области получить "бумагу" к какому поселку отнесены.
3)параллельно изучать градостроительную документацию данного района: генеральный план города (района, округа), правила землепользования и застройки (по идеи они должны быть опубликованы в интернете).
Строительство нового направления железной дороги предусмотрено Схемой территориального планирования республики. Они ссылаются на ФЦП «Модернизация транспортной системы России».
В самой программе ничего не нашла.
Сделала запрос в министерство транспорта.
Ответ: Транспортной стратегией РФ не предусмотрено.
Вопрос: Должна ли я показывать на генплане эту ж/д?
Тут такой вопросик возник.. Заказчику отказали в предоставлении земельного участка в собственность, в силу того что объекты капитального стр-ва на участке занимают площадь намного меньше, чем предоставленный участок. Назначение объекта-ресторан (площадь застройки 1692,4м2), площадь участка 6512 м2. Как можно решить этот вопрос в пользу заказчика?
В письме прописано, что большая часть территории зем участка не занята объектами недвижимости, что не соответствует требованиям земельного и градостр кодексов и что собственник объекта недвижимости вправе приобрести в собственность зем участок, занятый зданием, строением, сооружением, площадь которого определяется с учетом территории, необходимой для эксплуатации объекта.
Запроектируйте еще летнюю террассу для посетителе,чтоб коэффициент застройки увеличился. И для кафе дополнительные места в летнее время и решите вопрос с коэффициентом застройки.
А если проект уже сдан, и нужно как-то ответить на это письмо из администрации?
Летние места предусмотрены, может прописать что подразумеваются дополнительные парковочные места? или это не будет веским аргументом?
Я на самом деле пока немного в ступоре с ответом :sorry:
В таких делах лучше у администрации узнавать - каким путем пойти - если там не дадут добро
(https://www.genplana.net/forum/proxy.php?request=http%3A%2F%2Fupyourpic.org%2Fimages%2F201204%2Feg2br64rmp.jpg&hash=855e91a628d9f264e05b035be57ae90df352e391)
могут бесконечно палки в колеса вставлять.
А так - посчитать по СП 42.1330 Градостроительсто, приложение Ж, по моим прикидкам у вас ресторан должен быть человек на 600 :)
И менять проект, в том числе с устройством территории - расставить хоз сосоружения, веранды и тп, если это прокатит в администрации, и заново подавать в администрацию.
А так -сделаете новый проект, администрация откажет, скажет что неэкономно использована территория или еще что
На самом деле да, с моей стороны немного неправильно вышло с приложением Ж. Здесь признаю..но вроде бы заказчик предоставляет документы на землю, говорит что сам еще думаю что хочу, в процессе проектирования про это немного забывается, и теперь вот всплывает :cray:
Еще как вариант запроектировать вторую очередь строительства - типа перспективное расширение, и землю просить под 2 очереди строительства,
а построить только первую. Но тоже закономерно может не пройти
А если это ресторан со сценой? ну то есть там предусмотрена площадка для выступлений.. вряд ли же получится это все дело рассмотреть в совокупности с танц или концертным залом? там просто по приложению площадь участка берется по заданию на проектирование)) для танц залов и подобного
Правильно прозвучало.
Надо перспективное расширение придумать.
А как дела с парковками ? На всех хватило ?
Спасибо, будем думать как лучше выйти из сложившейся ситуации :scratch_ones_head:
Да, с парковками все уместилось. Но заказчик еще хотел в дальнейшем доп парковки предусмотреть, пока в процессе :scratch_ones_head: [size=78%] [/size]